第612条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
もう一歩先へ
cf.
最判昭２８・９・２５（建物収去土地明渡請求） 全文
判示事項
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物を使用させたときは賃貸人は常に契約を解除しうるか
裁判要旨
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件の如き特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を解除することはできない。（少数意見および補足意見がある。）
もう一歩先へ
cf.
最判昭４１・１・２７（建物収去土地明渡請求） 全文
判示事項
無断転貸を背信行為と認めるに足りないとする特段の事情の存否に関する主張・立証責任。
裁判要旨
賃借地の無断転貸を賃貸人に対する背信行為と認めるに足りないとする特段の事情は、その存在を賃借人において主張・立証すべきである。